TODO LO QUE DEBES SABER SOBRE LAS SUBASTAS EN MADRID
Las subastas de vivienda atraen cada vez a más compradores particulares, y en Madrid la pregunta suele ser la misma: ¿quedan oportunidades o hay demasiada competencia?
Desde LGM Abogados vemos los dos lados del procedimiento, el de quien pierde su vivienda en una ejecución hipotecaria y el de quien quiere comprarla. Por eso conviene empezar por los datos y seguir por lo que no aparece en el anuncio.
Qué dicen los datos de Madrid
El portal Subastas de Viviendas ha analizado los resultados de las subastas de vivienda publicadas en el Portal de Subastas del BOE con cierre entre el 25 de septiembre de 2025 y el 7 de octubre de 2026. Para la provincia de Madrid, las cifras apuntan a un mercado con mucha competencia:
- De 225 subastas de vivienda con resultado, solo 34 terminaron sin ninguna puja: un 15 %. En el conjunto de España, ese porcentaje es del 31,3 %, más del doble.
- Cuando hubo pujas, la más alta se situó de mediana en el 78 % del valor de subasta, frente al 72 % del conjunto de España.
- En 141 de las 188 subastas con pujas comparables, la puja más alta llegó al menos al 70 % del valor de subasta (un 75 %, frente al 58 % de España).
Dos matices importantes. La puja más alta no siempre es el precio final de adjudicación, y el valor de subasta es el que figura en el anuncio, no un valor de mercado. La metodología y los datos de cada provincia pueden consultarse en este análisis de los resultados de las subastas de vivienda del BOE.
La lectura práctica es clara: en Madrid es difícil comprar muy por debajo del valor de subasta, y quien puja sin haber revisado bien el expediente compite en desventaja. Estos son los puntos que revisamos antes de recomendar a un cliente que puje.
1. Las cargas que no desaparecen
La subasta cancela la carga que se ejecuta y las posteriores a ella, pero no las anteriores ni las preferentes. Quien se adjudica la vivienda las asume, y su importe no se descuenta del precio. Por eso hay que leer con detalle la certificación de cargas del procedimiento y pedir una nota simple actualizada, porque pueden haber aparecido anotaciones nuevas.
También hay deudas que no figuran en el Registro. La vivienda responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal), y conviene preguntar por el IBI pendiente.
2. Quién ocupa la vivienda y con qué título
En una subasta casi nunca se puede visitar la vivienda por dentro. Lo importante es saber si está ocupada, por quién y con qué derecho: no es lo mismo el propio deudor que un inquilino con contrato o un ocupante sin título. De ello depende si el juzgado acordará el lanzamiento dentro del mismo procedimiento o si habrá que acudir a otro, y por tanto el plazo y el coste de llegar a disponer de la vivienda.
3. El depósito
Para pujar en una subasta judicial hay que consignar un depósito: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) si el procedimiento empezó desde el 3 de abril de 2025 (art. 669.1 LEC, tras la LO 1/2025), o el 5 % en los anteriores. El importe exacto figura en cada anuncio. En los procedimientos posteriores a esa fecha, además, las pujas son secretas: el Portal no muestra las ofertas de los demás postores y, al cierre, solo publica la mejor.
4. El 70 % y el artículo 670 LEC
Si la puja más alta no alcanza el 70 % del valor de subasta, la adjudicación no es inmediata. El artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil abre un plazo de diez días para que el deudor presente a un tercero que mejore la postura. En los procedimientos iniciados antes del 3 de abril de 2025, el acreedor puede además pedir después la adjudicación; en los posteriores ya no, porque si quería la vivienda tenía que pujar en la propia subasta. Solo entonces decide el letrado de la Administración de Justicia si aprueba el remate. Cuando se trata de la vivienda habitual del deudor, las reglas son más estrictas.
Pujar por debajo del 70 % es posible, pero hay que contar con esa incertidumbre y con que el depósito quede inmovilizado mientras tanto.
Por qué conviene asesoramiento antes de pujar
Una puja en el Portal de Subastas es un compromiso firme: si se gana y no se paga el resto del precio en plazo, se pierde el depósito. Y muchos de los riesgos de una subasta, como una carga anterior, un arrendamiento con derecho a permanecer o una deuda con la comunidad, solo se detectan leyendo el expediente con criterio jurídico.
Si está pensando en pujar por una vivienda en subasta, podemos revisar el expediente con usted antes de dar el paso y acompañarle después, hasta la toma de posesión.
En LGM Abogados asesoramos en ejecuciones hipotecarias, arrendamientos y desahucios, contratos y comunidades de propietarios en Madrid.
Fuente de los datos: estudio de resultados de las subastas de vivienda del BOE de Subastas de Viviendas (subastasdeviviendas.es), con cierres entre el 25/09/2025 y el 07/10/2026.
