Una de las cuestiones que con mayor frecuencia genera conflictos entre arrendadores y arrendatarios aparece cuando, una vez terminado el contrato de alquiler, el propietario decide descontar de la fianza los gastos correspondientes a la pintura de la vivienda. Es habitual que, tras recuperar la posesión del inmueble, el arrendador considere necesario pintar las paredes antes de volver a alquilarlo y pretenda repercutir al anterior inquilino el coste de estos trabajos.
Ante esta situación: ¿tiene el arrendatario que hacerse cargo de los gastos de pintura de la vivienda una vez terminado el alquiler? ¿Puede el propietario descontarlos de la fianza? ¿Existen excepciones a esta regla?
A continuación, responderemos a todas estas cuestiones:
«El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable».
Como hemos señalado, la regla general es que el arrendatario no tiene que hacerse cargo de los gastos de pintura derivados del uso normal de la vivienda.
No obstante, existen dos supuestos principales en los que el arrendatario sí puede estar obligado a asumir dichos gastos:
Veamos cada uno de estos supuestos con mayor detalle:
2.1. Cuando los desperfectos han sido causados por un uso inadecuado o negligente del arrendatario
Como hemos visto, el artículo 1561 CC establece que el arrendatario debe devolver la vivienda tal y como la recibió, pero exceptúa aquellos menoscabos que sean consecuencia del paso del tiempo o de una causa inevitable.
De este modo, si el deterioro de la vivienda es consecuencia de un uso inadecuado o negligente por parte del arrendatario, este sí podrá estar obligado a asumir los gastos necesarios para reparar los daños ocasionados.
En este sentido se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada núm. 363/2025, de 19 de septiembre, al señalar lo siguiente:
«Expresamente, se contempla en el precepto que el menoscabo propio del transcurso del tiempo, el desgaste ordinario, no es de cargo del arrendatario.
Por el contrario, sí son a cargo de los arrendatarios aquellos desperfectos que proceden de un uso inadecuado de la vivienda.
En el primer caso, sería imputable a la propiedad, en el segundo, al arrendatario».
Por tanto, la cuestión fundamental consiste en determinar si los desperfectos existentes en las paredes son consecuencia del uso normal de la vivienda o, por el contrario, de una actuación imputable al arrendatario.
Así, por ejemplo, pequeños roces, marcas o agujeros derivados de la colocación ordinaria de cuadros o elementos decorativos pueden considerarse desperfectos propios del uso normal de una vivienda.
Por el contrario, cuando existan daños de especial entidad que excedan de dicho uso ordinario y que hayan sido causados por el arrendatario, este podrá estar obligado a asumir los gastos necesarios para su reparación, incluida, en su caso, la pintura.
2.2. Cuando se ha pactado expresamente en el contrato
La segunda excepción a la regla general se produce cuando arrendador y arrendatario han pactado expresamente que este último debe pintar la vivienda al finalizar el arrendamiento o hacerse cargo de los correspondientes gastos.
En este caso, la obligación del arrendatario no deriva de que los desperfectos sean consecuencia de un uso inadecuado, sino del compromiso asumido expresamente en el contrato de arrendamiento.
Así lo ha reconocido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 931/2025, de 29 de diciembre (ECLI:ES:APB:2025:12737), al afirmar:
«Con independencia del alcance que haya de otorgarse a aquella observación, no puede prescindirse en absoluto de lo estipulado entre ambas partes. El arrendatario se comprometió, sin condicionamiento alguno, a pintar la totalidad de la vivienda antes de desocuparla. No hay lugar para el debate. Sin embargo, no la pintó […] y consta suficientemente acreditado, en concreto mediante el documento número 20 de la contestación de la demanda […], que la propiedad contrató los trabajos de pintura y que abonó por ellos, como se anticipó, el importe de 1.537,30 euros, IVA incluido, suma que, por derivar de un incumplimiento contractual en el que ha incurrido el inquilino, tiene derecho a deducir la propiedad de la fianza recibida en su día«.
Por tanto, cuando exista un pacto contractual claro y expreso que obligue al arrendatario a pintar la vivienda al finalizar el contrato, dicha obligación podrá ser exigible.
Es relativamente frecuente encontrar contratos de arrendamiento en los que se establece que la vivienda se entrega y debe devolverse en «perfecto estado». Pero ¿significa esto que el arrendatario está obligado a pagar los gastos de pintura al finalizar el alquiler?
La respuesta es no.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 350/2019, de 10 de septiembre, al analizar precisamente una cláusula de este tipo. El Tribunal consideró que la obligación de devolver la vivienda en «perfecto estado» no podía interpretarse en el sentido de que el arrendatario tuviera que asumir los gastos de pintura derivados del uso normal del inmueble. En concreto, señaló:
«En la cláusula octava lo que se dispuso era que se entregaba la vivienda en perfecto estado, y así debía ser entregada. Entregada ‘en perfecto estado’ no infringiéndose esto por ser preciso para un nuevo arrendamiento repasar las instalaciones y pintar o pintar de nuevo, porque en ningún caso el inquilino está obligado a responder de los gastos que pudieran derivarse del uso, en tanto él mismo fuera el adecuado».
Asimismo, la Audiencia Provincial añadió:
«Si ésta era la intención de la parte, a los efectos de repercutirle estos costes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, así debió exponerlo en el clausulado, eso sí, de forma clara, para que no hubiera lugar a interpretaciones de un pacto que no permite llegar a dicha conclusión».
Por tanto, una cláusula genérica que establezca que la vivienda debe devolverse en «perfecto estado» no puede interpretarse, por sí sola, como una obligación del inquilino de devolverla recién pintada.
Como hemos visto, dependerá de la causa que haya motivado los trabajos de pintura y, en su caso, de lo que se haya pactado en el contrato.
Cuando los gastos de pintura sean de cargo del arrendatario. Así ocurrirá, por ejemplo:
Cuando los trabajos de pintura respondan únicamente al desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda y del paso del tiempo. En ese caso, no podrá repercutir su coste al arrendatario.
La mera necesidad de pintar la vivienda una vez finalizado el arrendamiento no justifica, por sí sola, que el propietario pueda retener la fianza.
