Cada año, miles de inquilinos reciben una comunicación de su arrendador informándoles de que el importe del alquiler va a ser actualizado. Pero ¿puede el arrendador hacer esto? Y, en caso afirmativo, ¿está sujeto a algún límite? ¿Debe cumplir algún requisito para poder actualizar la renta?
A continuación, responderemos a todas estas cuestiones:
Lo primero que debe comprobar cualquier inquilino que reciba una comunicación de su arrendador anunciando una actualización de la renta es si el contrato de arrendamiento contempla expresamente esa posibilidad. La razón es sencilla. La Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”) únicamente permite la actualización de la renta cuando las partes así lo hayan pactado expresamente en el contrato. Así lo establece el artículo 18.1 LAU al disponer que:
“En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”
Dicho de otro modo, si el contrato no contiene una cláusula que permita la actualización de la renta, el arrendador no podrá incrementar el alquiler durante la vigencia del contrato, con independencia de la evolución del Índice de Precios de Consumo (IPC) o cualquier otro índice.
Una vez comprobado que el contrato permite actualizar la renta, la siguiente pregunta es evidente: ¿cómo se calcula esa subida? La respuesta dependerá, una vez más, de lo que hayan pactado las partes en el contrato. No obstante, lo más habitual es que la cláusula de actualización remita a un determinado índice de referencia. Entre los más utilizados se encuentran el Índice de Precios al Consumo (IPC), el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y, en los contratos más recientes, el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
Por ejemplo: Si el contrato establece que la renta se actualizará conforme al IPC y, en la fecha de la actualización, este ha experimentado una variación interanual del 1 %, el alquiler únicamente podrá incrementarse en ese mismo porcentaje.
3. ¿Existe un límite legal a la subida del alquiler?
Si bien es cierto que la actualización de la renta se realizará conforme al mecanismo pactado en el contrato, ello no significa que el arrendador pueda incrementar el alquiler sin limitación alguna.
En este sentido, la LAU establece un límite máximo a la actualización de la renta que deberá respetarse en todo caso. No obstante, es importante señalar que dicho límite varía en función de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.
3.1. Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: En los contratos celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta no puede superar la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC). De esta manera lo viene a establecer el artículo 18.1, párrafo tercero, de la LAU, al disponer que:
“En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”
3.2. Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: La situación cambia en los contratos suscritos a partir del 26 de mayo de 2023. En estos casos, el límite máximo de actualización ya no viene determinado por el IPC, sino por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
Por ejemplo: Si el contrato establece que la renta se actualizará conforme al IPC y, en la fecha de la actualización, este ha experimentado una variación interanual del 1 %, el alquiler únicamente podrá incrementarse en ese mismo porcentaje.
A continuación, puedes acceder a la herramienta oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que permite calcular el límite máximo de actualización de la renta aplicable a tu contrato de arrendamiento: https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler
4. La actualización de la renta debe notificarse previamente por escrito
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la actualización de la renta se produce de forma automática al cumplirse cada anualidad del contrato. Sin embargo, la realidad jurídica es bien distinta.
El artículo 18.2 LAU exige que la parte interesada notifique por escrito a la otra parte la actualización de la renta, únicamente siendo esta exigible a partir del mes siguiente al de la notificación. De esta forma lo establece el citado precepto cuando dispone lo siguiente:
“La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística”
En consecuencia, aunque el arrendador pretenda actualizar la renta sin haber notificado previamente al arrendatario, o incluso cuando el contrato disponga que la actualización se producirá automáticamente, la renta no podrá actualizarse válidamente, pues la notificación previa constituye un requisito legal indispensable para que la actualización produzca efectos.
Esta interpretación ha sido reiteradamente confirmada por nuestros tribunales. Así, por ejemplo, cabe destacar la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 182/2009, de 5 de marzo, al señalar que el régimen previsto en el artículo 18.2 LAU tiene carácter imperativo y, por tanto, no puede ser excluido por la voluntad de las partes.
”El contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y los demandados, aunque datado el día 25 de marzo de 1994, no entró en vigor hasta el día 16 de abril de 1996, conforme a lo consignado en la cláusula segunda del mismo. Es razón por la que resulta aplicable la Ley 29/1994, en cuyo artículo 18 se establece el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar «a partir del mes siguiente» a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz”
O, a mayor abundamiento, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén núm. 565/2026, de 16 de abril, al reiterar dicha doctrina:
“Esto es, podía ser exigida a partir del mes de enero de cada anualidad. No obstante, el artículo 18 de la LAU -tanto en la redacción anterior como en la actual- exige su notificación por escrito con carácter previo, con un mes de antelación para que sea exigible, esto es, debería haberse notificado la actualización de la renta en el mes de diciembre de cada uno de los períodos en los que se pretendía la referida actualización. Lo que no procede es que en el año 2021 se notifique una actualización con carácter retroactivo en relación a las rentas devengadas con anterioridad o no cumpliendo dichas exigencias legales ni tampoco es posible una actualización automática de la actualización sin esa notificación previa, por cuanto dicho aspecto legal tiene un carácter imperativo.”
En definitiva, la notificación previa por escrito es un requisito esencial para que la renta pueda actualizarse. En caso de no hacerse, el arrendador no podrá exigir al inquilino la renta actualizada.
