Un propietario alquila su casa de campo, de 310 metros cuadrados, por 1.300 euros al mes. Un año después vende la finca y el comprador comunica al inquilino que debe marcharse. El inquilino contesta, con toda lógica aparente, que la ley le garantiza permanecer un mínimo de cinco años. No obstante, su contrato, pese a tener una renta modesta y pese a ser su vivienda habitual, quedó fuera del régimen protector de la Ley de Arrendamientos Urbanos desde el mismo día de la firma.
No es un caso de laboratorio, sino que es una de las consecuencias habituales del artículo 4.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”):
“Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.”
1. Por qué la LAU es, ante todo, una ley protectora
Como sabemos, la LAU no es una norma neutral, sino que parte de una especial protección a los inquilinos en supuestos de arrendamiento de vivienda. Por ello, buena parte de su articulado es derecho imperativo. Así lo indica expresamente el art. 6 LAU, al establecer que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II.
Esto es lo que se conoce como la ratio legis: la protección de los inquilinos en los arrendamientos de vivienda, debido a la asimetría en la relación presumida por el legislador.
De esta manera, las piezas más conocidas del sistema protector en los contratos de arrendamiento son: (i) la prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), (ii) la subrogación del comprador de la vivienda en la posición del arrendador, (iii) los derechos de tanteo y retracto, (iv) los límites a la actualización de la renta o (v) la subrogación por fallecimiento.
Pero el legislador introdujo una excepción coherente con esa misma lógica: donde no hay desequilibrio presumible, no hace falta tutela de la LAU.
2. La excepción: el arrendamiento de viviendas de gran tamaño o «muy caras».
El párrafo segundo del artículo 4.2 de la LAU excluye del régimen ordinario los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.
Estos contratos se rigen por la voluntad de las partes expresada en el contrato de arrendamiento; en su defecto, por el Título II de la LAU; y, supletoriamente, por el Código Civil.
De esta manera, en estos contratos el Título II es solo una red de seguridad que se despliega si las partes no regularon algo expresamente en el contrato.
3. ¿Qué se pierde exactamente?
La exclusión no deja al inquilino sin derechos: devuelve al pacto la última palabra sobre materias que, en un contrato ordinario, estarían blindadas automáticamente. Cuatro ejemplos bastan para medir el alcance.
a) La duración mínima de cinco años deja de ser un derecho.
El artículo 9 de la LAU pertenece al Título II. En un arrendamiento de los descritos anteriormente es perfectamente válido pactar una duración de un año sin prórroga, o incluso una facultad de resolución unilateral a favor del arrendador con un preaviso corto. De esta manera, el arrendatario que alquile una gran vivienda o una vivienda muy cara no estará protegido por la LAU si el contrato regula estas cuestiones en favor del arrendador.
b) La venta puede extinguir el arrendamiento si así se reguló en el contrato.
El artículo 14 de la LAU obliga al adquirente de una vivienda, en caso de que esta esté alquilada, a subrogarse en la posición del arrendador durante los cinco primeros años. En un contrato de arrendamiento sobre las viviendas antes descritas, cabe pactar lo contrario: que la enajenación de la vivienda extinga el arrendamiento.
Si ese pacto se incluye, el inquilino perdería la protección del artículo 14 de la LAU.
c) Sin tanteo ni retracto.
El derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la LAU también es Título II. En un arrendamiento de los descritos puede renunciarse, de modo que el inquilino se entere de la venta cuando ya se ha consumado, sin que tenga derecho de tanteo o retracto.
d) Renta, actualización y obras.
Los límites a la actualización de la renta, la repercusión de obras de mejora y las limitaciones previstas para las zonas de mercado residencial tensionado se ubican igualmente en el Título II. Su aplicación a un arrendamiento sobre las viviendas descritas depende, en primer lugar, de lo que las partes hayan querido.
En suma, como veníamos adelantando, el artículo 6 de la LAU, que declara nulas aquellas cláusulas contractuales que vulneren el Título II de la LAU, no aplica a los arrendamientos de grandes viviendas o de rentas elevadas; por ello, el control de la legalidad de toda cláusula de este tipo de viviendas se regirá por lo dispuesto en el Código Civil.
4. Lo que no se puede pactar en ningún caso
La libertad no es absoluta. El artículo 4.1 somete de forma imperativa todo arrendamiento urbano a los Títulos I y IV de la LAU, con independencia de la superficie o de la renta. A este respecto, lo más relevante a tener en cuenta es que el régimen de la fianza (art. 36 LAU) aplica para todo arrendamiento de vivienda, con independencia del tamaño de esta o de la renta pactada.
5. La trampa del silencio (aviso para arrendadores).
Existe una lectura errónea muy extendida entre propietarios: como el contrato está excluido, “puedo hacer lo que quiera”. La norma dice otra cosa: rige la voluntad de las partes y, en su defecto, el Título II. Por ello, lo que no se pacta expresamente se rellena con el régimen protector completo.
Así, si el arrendador utiliza un modelo genérico, confiando en que la exclusión legal juega automáticamente a su favor, obtiene el peor resultado posible: un contrato sin las cláusulas que le interesaban y con todo el Título II aplicándose por defecto. La exclusión del artículo 4.2 II LAU no es un privilegio automático; es una oportunidad de regulación que solo aprovecha quien la ejerce por escrito y con precisión.
6. Conclusión.
El artículo 4.2 II de la LAU afecta por igual al ático del centro de Madrid y a la casa de pueblo heredada de 320 metros cuadrados que se alquila por una renta modesta. En ambos casos el legislador ha decidido apartarse y dejar que el contrato mande, y en ambos casos el resultado depende por completo de la calidad de la redacción del contrato.
Para el arrendador, es la oportunidad de diseñar la duración, las causas de resolución, las garantías y el régimen de la venta conforme a su interés real, en lugar de heredar por descuido un marco pensado para protegerle a él en último lugar. Para el arrendatario, es la advertencia de que lo que no se negocie hoy en el contrato, va a ser lo que regule sus controversias del día de mañana.
En un arrendamiento ordinario, un contrato mal redactado suele ser corregido por la ley. Sin embargo, en arrendamientos de viviendas de más de 300 metros o de 5,5 veces el SMI, un contrato que se incline más para una u otra parte contrato es, sencillamente, la ley entre las partes.
